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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2013-04-25/10232137959.shtml
根據亞豪機構數據顯示，5月份北京僅有23個項目預計開盤入市，其中包括京投萬科·西華府、葛洲壩·紫郡府、順鑫·華璽瀚楟等在內的7個純新盤，以及包括金地格林格林、中國水電·雲立方、東亞·印象臺湖的在內的16個老項目後期，並且這些計劃開盤的項目還存在很大的不確定性。
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價格低開高走變成高開低走---
根據亞豪機構統計數據顯示，4月1日-20日，北京商品住宅僅實現成交4302套，成交面積45.2萬平方米，環比上月同期，成交套數減少59%，成交面積則大降60.8%。扣除4月1日-7日因為清明假期，北京暫停網簽的影響，4月以來日均成交新房331套，相比3月日均銷量減少瞭217套。
在中央"新國五條"的調控思路下，北京市政府部八里區二胎借貸門出臺瞭最為嚴厲的實施細則，對於市場的影響也是立竿見影。
需求和供應的雙雙回落被認為是受3月份市場火爆的透支影響。亞豪機構副總經理高姍分析認為，"國五條"北京細則的落地，繼續向市場施壓，導致4月商品住宅成交應聲回落。在降需求上，北京一方面繼續執行嚴格的限購政策，並增加禁止京籍單身人士購買二套房；另一方面再次提高二套房首付比例。新規的實施直接導致瞭具備購房資格人群數量的減少，並提高瞭購房的首付門檻，資格、資金兩方面的共同制約，導致短期內市場需求的萎縮。同時，新政最主要的目的是對購房者預期形成限制，以此降低購房意願。從4月北京住宅市場的成交表現來看，新政已實現瞭預期目的，並將在未來3-6個月內繼續抑制樓市銷量。
一位業內人士表示，北京市實施的商品房行政限價管理政策很可能采取雙軌管理模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房納入"限價房序列"管理；包括高端項目在內的非自住、改善型商品房，則劃入"價格監管和預售引導序列"。一旦有項目開盤報價偏高且不接受區域指導價管理，將不予核發預售許可證或不給予成交資格備案。
開發商寧延期不願降 限價政策恐變數字遊戲
與此同時，4月份的新盤供應同樣未達預期。根據亞豪機構數據統計顯示，4月上旬和中旬北京僅有12個項目入市，包括中建·國際城一個純新盤，以及東亞·創展國際、望京·金茂府、京投萬科新裡程在內的11個老項目後期，開盤項目數量相比上月同期減少瞭6個。12個項目共新增住宅產品2546套，預售許可面積23萬平方米，相比上月同期供應套數減少瞭700套，供應面積減少瞭近10萬平方米。
4月北京樓市供需雙雙回落
5月僅23盤入市開發商寧延期不願降
與其他大部分城市將房價單純地掛鉤居民收入增長不同，北京在確定今年房價目標時有這樣的表述："進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。"此前，大部分人的註意力集中在20%個稅的執行上，對於這句話並未引起太多關註，但其正成為北京新房市場嚴控房價的指導政策。
北京市政府部門出臺的調控細則，經過近一個月的消化，被很多業內人士認為是最為嚴厲的地方實施細則。除瞭嚴格執行二手房20%的差額個稅外，對於新房來說，限價這一強制性措施，讓習慣瞭房價低開高走的開發商頗為不適，與政府之間的價格博弈也日益深化。一面是北京細則對於降低房價的要求，另一面是開發商為規避風險，延緩施工進度，緩期開盤的應對。正因為如此，北京房地產市場在今年的"紅五月"中很難出現供應量井噴的現象。根據市場研究機構亞豪的統計預測，5月份北京計劃開盤的項目僅有23個，其中大部分還存在不確定性，反倒是首次定價不存在限價壓力的純新盤和不限購的商住樓項目，銷售節奏並未過多受新政策影響。
限價政策已經對開發商產生瞭明顯影響，即將開盤的項目需要重新摸底客戶情況，調整樓盤的價格體系和銷售節奏，甚至還影響到開發商未來的投資方向。因此，久經調控的開發企業，在還未摸清情況前大多選擇瞭觀望、延期開盤。
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"限價"的舉措被認為是5月份供應量減少的主要原因。大興某項目銷售總監透露，"按照目前北京的限價標準，新開盤項目的定價不得超過區域均價，已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格，當月銷售價格不超過上月銷售平均價格，已成為獲得預售許可證的重要條件。而就在此前，北京整體樓市已經進入價格上漲的階段，像我們的項目隻有幾百套房子，已經排瞭1800個號，價格肯定會上調。但是'限漲令'的執行使得原本制定的開盤價格已不能通過審核取得預售許可證，因此不得不暫停銷售重新制定價格策略。"很多項目都遭遇瞭類似的情況，不過，由於今年一季度成交的火爆，大部分項目並不急於出貨，如果不能順利取得銷售許可證，寧願選擇推遲開盤，觀望風向，也不願降低心理價位。
新房市場供需雙雙回落開發商規避限價政策精裝新盤改毛坯房
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