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內容來自sina新聞
綠城中國與融創中國的聯姻，幾乎成為近日地產界唯一話題。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/09252766580.shtml
融創收購綠城 宋衛平交權是對以往錯誤的彌補
業內普遍認為，融創收購綠城的標志性意義是：在經濟增長放緩的大背景下，房地產步入下行通道，進入兼並重組期，行業資源的進一步整合乃大勢所趨。
宋衛平在信中自述稱，過往對社會、對客戶、對員工所付出的心血，都出於畢生之理想，從未敢有輕慢"真誠、善意、精致、完美"的時刻。
經歷瞭大風大浪的宋衛平，為什麼在此時此刻突然選擇離開？
綠城這類產品導向型的企業，專註於高端產品，客戶來源小眾，不少屬於投資性需求，對於市場的環境要求高，又對調控敏感度極高，所以在行業不景氣和政府調控的時候，總是首當其沖。
這種危機已不能等閑視之，必須要采取短、中、長的根本性的一些措施，中國的企業如果再這樣萎靡不振，我們的"中國夢"是無法延續的。
"天下本一傢，有德者掌之。"宋衛平在信中直言，既然已萌生退意，那不如讓位給更有鬥志、有激情、有能力的人。他已過瞭知天命之年，深知應該做什麼、能做什麼。身居何位，已非人生最重要命題。
綠和藍，"我當然喜歡藍瞭"，宋說，在1994年起綠城名字的時候，它本身就有兩個名字，第一個是藍城，另一個是綠城，我問另外七個人，他們都喜歡綠城，隻有我一個人喜歡藍。
5月24日，融創與綠城發佈公告稱，融創將以總價63億港元代價收購綠城24.3%股權。
這意味著宋衛平執掌的綠城時代畫上瞭句號。
而得以從這些問題中脫身的宋衛平，此時的興趣是探索養老、現代農業和小城鎮開發，他宣稱將打造一個全新的"藍城"去專註於這些行業。
宋衛平曾經遇到的難題，將無一遺漏全部擺在孫宏斌面前，隻會多、不會少。
綠城所造房屋的質量是業內公認的標桿，然而恰恰是因為這種對成本和細節的高度偏執，以及對公司管控過於散漫，導致綠城在大勢下行的時候，喪失瞭騰挪的利潤空間。
"現在看我的瞭。"
融創過去一段時期，深耕既有的北京、天津、蘇南及重慶等經濟活力區，進一步鞏固瞭在蘇南區域的領先地位，之後又通過與綠城合作，戰略性進入上海，完善瞭長三角區域的戰略佈局。
綠城中國這傢位於杭州的地產公司，一直深受創始人宋衛平的理想主義情懷影響，在市場上以高品質、高負債和低利潤著稱，因其戰略激進、拒絕變通，數次在政府調控和市場起伏中因為資金問題面臨險境，而又數度被人施以援手，轉危為安。
穆迪助理副總裁梁鎮邦表示，收購價將在融創的財務能力范圍內。但是融創財務靈活性將略有下降，不過可以通過放慢收購土地步伐和增加確認高利潤項目收入彌補。
根據年報，融創2013年實現合同銷售額營業收入308億元人民幣，同比增長48%。
綠城在2008年險些投身中海地產，2012年接受九龍倉入股，到2014年選擇跟融創聯姻。每當市場波雲詭譎，宋衛平和他的綠城就置身在風口浪尖。
綠城的產品是高端項目，60%以上是企業主購買的，另外40%是由事業和各類管理機構，包括央企、國企的從業人員購買。
"隻要是綠城造的房子，不管是以前造的、現在造的、將來造的，我全部負責任。"宋衛平保證說，他跟綠城的脈絡和淵源是永遠不會被隔斷的，這個已經不需要說明。
宋衛平在發表的公開信上說，壽柏年20年嘔心瀝血，如今身體條件已無法面對超強度的工作量，而他則決定跟老兄弟共進退。
孫宏斌入局
他說，房地產不是簡單的"我賣給你住，你再賣給我住"。它的發展需要強有力的經濟大勢的依托，如果沒有積極的改變，中國的經濟下滑將無可避免，到一定階段可能會崩潰。
綠城和藍城
"三言兩語說不清楚，情深似海。"
2012年綠城的資金鏈再次抽緊，當年6月8日，綠城與九龍倉簽訂戰略合約，九龍倉以51億港元入股綠城，成為綠城中國第二大股東。隨後，6月22日，綠城與融創共同組建融創綠城控股有限公司(融創綠城)，各持股50%，綠城中國將旗下9個項目註入融創綠城中，融創中國則向綠城中國支付人民幣33.72億元對價。
"我是一直對這個市場挺悲觀的。" 孫宏斌在發佈會上說，大傢都知道產能過剩是各個行業都有，房地產確實也一樣，"三四線城市供應量天大"。
對於近溢價50%的價格，孫宏斌表示股價低是"資本市場不識貨"，每股12港元等於凈資產折扣13%，意味著綠城的所有土地都是按照原價給的。在他看來，綠城的品牌大概值200億元，這次交易的價值也是200億元，相當於說融創花錢買瞭一個品牌，其土地跟房子都是白送的。
然而整合殊為不易，更何況置身於行業慘淡的背景之下，有傳言稱綠城老員工已經出現大量出走，如何穩定軍心是擺在孫宏斌面前最緊迫的課題。
"趁著企業還沒宣佈沒救的時候，把這個艱巨的任務交給老孫。"宋衛平說，孫宏斌是越艱難越有辦法，越有鬥志的人。
事實上也確實如此，這也解釋瞭為何在他退場之時，輿論對其多有同情和惋惜。
宋衛平離場
而就閻焱[微博]提到宋衛平好賭，一玉里鎮農地貸款率利最低銀行個月飛一次拉斯維加斯，結果輸掉整個公司的傳聞，一位綠城內部人士告訴《財經》記者，業內都知道宋衛平因為身體原因，已經多年不乘飛機，所以謠言不攻自破。
但宋對好賭一事，卻直認不諱。他說賭徒是快樂的旅遊者，但是他知道自己的職責所在，所以這個因素的影響微乎其微。
但是他需要澄清的是"開發商黑血論"，他說天下絕大部分的發展商和絕大部分百姓是一模一樣的、都是善良的，他們無非在遵循一種商業規則做他們的經營活動而已，沒有特別好的人，也沒有特別差的人，人之初、性本善。
"我相信這個決定是一輩子裡面最應該作的決定，"宋衛平在發佈會上說，"它把我解放出來瞭。"
"我找一個比我還要兇房屋貸款利率比較表二胎年息悍的狼來管他們(員工)，這是我對以往錯誤的彌補。"宋衛平在杭州的媒體發佈會上稱。這個人要能彌補他過去在公司管控體系上的失誤。
遴選接班人是個難題，一個涉及20年心血、5000名員工和100萬業主的抉擇。"很重的一個擔子。"他說，業內前十大的地產商，喜歡他的人也不多，所以無需舍近求遠，已經磨合兩年多的孫宏斌團隊，就成為一個很自然的選擇。
根據報表，綠城中國2013年銷售收入289.91億元，同比下降18.1%，主要受到合肥翡翠湖玫瑰園及青島理想城項目拖累。
在融綠的合作中，融創負責營銷和管控，綠城負責產品和設計，業績反映很好，宋給孫的個人表現打90分－95分。隨著交情日深，二人既是商業上的合作夥伴，又是一起做事的朋友。
孫宏斌在發佈會上的姿態放得異常低，"過去這兩年裡面，我一直是綠城的中層幹部，管著上海那一塊，這次是提拔，主要是花錢瞭、提拔瞭。"他說，綠城還是綠城，綠城所有的都不會有變化，融創隻是加盟。
九龍倉仍將扮演財務投資者的角色，綠城經營主導權未來應該在孫宏斌手中。這個三角結構短期內不會改變。按照宋衛平的說法，香港人與內地人的管理理念有差異，並且九龍倉的本土化程度欠缺，九龍倉從來沒有意圖成為綠城中國的操縱者。
胡雯/文
萊坊國際(Knight Frank)的大中華高級董事林浩文告訴《財經》記者，近日來股價普遍走低是因為港股的投資人，對本土的開發商目前有些悲觀，主要原因是對未來經濟下滑的擔憂以及對傳統的開發模式的持續性的考量。
裡昂證券計算顯示，融創收購綠城股權，其盈利及資產凈值將可獲得不小的提升，最值得關註的是融創是否有足夠資金收購，以及與綠城及其另一大股東九龍倉的合作。
孫宏斌就是他選擇的接班人。業內都知道，孫宏斌是個梟雄，也曾不可一世，也曾鋃鐺入獄，曾被迫賣掉順馳，又能在數年後卷土重來。
然而對市場未來深深的擔憂，才是他選擇離開的最重要原因。他說，公司現在是最艱難的時候，眾多問題糾結在一起，既有綠城自身的問題、行業的問題，也有政府的問題，和整個經濟改革的問題。
融創的融資成本也在降低，2013年度新增借款加權平均實際利率下降至8.3%。凈負債率從2012年的78.9%大幅下降至69.7%，在2013年還新增瞭19塊土地，財務狀況比較健康。
交易完成後，融創和九龍倉並列第一大股東，原實際控制人宋衛平、夏一波、壽柏年合計持股18.539%，其中宋衛平占10.473%。
此次收購綠城應是融創邁出的重要一步棋，不僅大幅拓展瞭自己的版圖--從8個城市到40個城市，而且獲得綠城的品牌背書。不管孫宏斌如何剖白自己對規模並不看重，幾乎沒有人相信歷史上野心勃勃的他會一夜之間轉性。
這類產品的滯銷，意味著富裕階層購買力的衰減，以及對未來經濟的悲觀預期。正如宋自己所說，潛在購買者要麼移民出國瞭，要麼破產沒錢瞭。
他直言不諱對政府的不滿：從2005年延續到今日的不合理調控，使得中國房地產，市場不像市場、行業不像行業、企業不像企業，最基本的自由和信用原則被拋棄，已經不適合一般的公司生存和發展。
孫宏斌坦承，收購綠城，心裡打鼓。
2013年報顯示，綠城項目目前主要分佈在浙江(土地儲備面積比例44.6%)、上海(5.4%)、江蘇(8.8%)和山東(13.7%)等地區，其中上海和蘇南地區項目已經劃至融綠平臺。
"綠城佈局的城市比融創多很多，管理難度非常大。"孫宏斌在發佈會上說，初步制定合並之後的三個原則，第一個是比較原則，在各自優勢區域，各自發展。比如說在浙江和山東，融創會退出；在天津和重慶，綠城也不去，各自優勢區域，各自做各自的。第二個原則，在一線城市雙方合起來做，比如在上海和北京，其已經這樣操作。第三個原則，在南方如深圳、廣州、廈門、福州、南京等城市，綠城為主來做，融創會參一點股。
但是收購綠城畢竟跟搭建融綠不同，不如後者那樣容易推進。完整收購一個企業，涉及到利益博弈、架構的調整和文化的融合等，更何況綠城從品牌、規模等諸多方面都優於融創，孫宏斌想要融合、吸收和超越宋衛平的綠城，絕非易事。
他所付出的心血並不會比壽柏年少。然而難言的是，他們的付出並沒有讓綠城在行業的慘淡中得以幸免，"看到的隻是越來越多綁縛，從未能有喘息之機"，這一切讓他心灰意冷。
宋衛平站在常州的項目上自問，這麼好的項目，怎麼就沒人買呢，客戶都到哪裡去瞭？
他說，一方面整個經濟在下行壓力情況下，房地產想好是很難的。另一方面，政策的制定者確實在過去做瞭很多很荒唐的政策，現在正在慢慢改，還沒有改過來，讓這個行業非常難做。
但是他對政府還是有信心，他覺得最近有好轉的跡象。
政策層面的"微調"比如5月央行[微博]優先支持首套自住用房的房貸政策，各地限購政策松綁的聲音等，已經顯示出房地產行業的低迷，挾持著GDP的增速之憂，在倒逼政策走向適度寬松。
海通證券表示，在過去十年，房價處於持續增長、市場規模不斷擴大階段。企業隻需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實現擴張。但是調控的中長期現實，房價未來漲幅受限，規模被壓制。
因此根據杜邦分析法則，地產企業要勝出就必須在內控進一步做細，通過成本控制和品牌溢價來提高利潤率，通過高速去化來提高土地周轉率從而加快資產周轉率，以及通過創新融資模式來增加企業資金效率和安全。
融創收購綠城，標志著在經濟增長放緩的大背景下，房地產步入下行通道，進入兼並重組期，行業資源的進一步整合乃大勢所趨。脫身而出的宋衛平，此時的興趣是探索養老、現代農業和小城鎮開發，他宣稱將打造一個全新的"藍城"，去專註於這些行業
他說五年到十年之內，"綠城養老"這個品牌在社區裡和居傢裡的應用，要做到世界水平，擁有10萬人以上的受眾，要讓中產階級也可以享受，還能給政府提供借鑒。
另外，他要在農業上嘗試一些根本性的變革，要為5億農民、2億多老年人，做一點事情。
宋衛平說自己屬狗之人，天生就是看傢護院，為眾生服務的。
然而他會帶領綠城走向哪裡？沒人能確定。離開瞭宋衛平的綠城，等於喪失瞭極致品質的標簽，打上瞭更加商業氣息的融創烙印，這還會是原來的綠城嗎？
"來自於退休的需要，不是我，是我的兄長、同學壽柏年。"
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